Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка и не переплачивать налог на землю?

Кадастровой стоимостью земельного участка называется величина, которая рассчитывается с учетом категории по целевому назначению и места расположения участка земли. Кадастровая стоимость принимается и вносится в реестр как итог государственной оценки земельного участка (ЗУ) и именно на основании этих данных собственник и будет платить налоги.

Кадастровая стоимость используется для расчета налога на землю, для расчета платы за использование земельного участка, арендной платы, для расчета выкупной стоимости ЗУ, если он выкупается из муниципальной или государственной собственности, и продается из собственности государства или муниципалитета владельцам построенных на этих участках зданий.

Регулируется государственная кадастровая оценка земельных участков законодательством об оценочной деятельности (ч. 1 ст. 24.15 Закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.) и о государственной кадастровой оценке (ст. 2 Закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 г.). Кроме этого, средний уровень кадастровой стоимости земли по городскому округу или муниципальному району — утверждается органами исполнительной власти каждого субъекта федерации (см. п. 2 ст. 66 Земельного Кодекса РФ).

Как узнать кадастровую стоимость вашего земельного участка?

Важно: когда определяется рыночная стоимость земельного участка — кадастровая стоимость этого ЗУ устанавливается равной его рыночной стоимости согласно пункта 3 статьи №66 Земельного Кодекса России.

Кадастровая стоимость вашего земельного участка влияет на размер земельных налогов, которые вам придется платить государству, уточнили, каким законодательством регулируются вопросы оценки вашей земли. Но как узнать кадастровую стоимость вашего земельного участка?

Обратите внимание, что с 2017 года оценку любых земельных участков для последующих расчетов налогов проводят не рыночные оценщики, а государственные — специальные госучреждения (ГБУ). Частная кадастровая оценка объектов недвижимости, исходя из которой впервые заплатили налог на недвижимое имущество в 2016 году жители 28 регионов Российской Федерации, себя не оправдала, вызвав внушительное число возмущенных завышенными размерами налогов гражданами. Новый закон радикально изменил подход к проведению кадастровой оценки и ответственности оценщиков (ГБУ) за нее (эти бюджетные учреждения на постоянной основе обязаны аккумулировать и уточнять информацию о земельных участках и объектах недвижимости, реагировать на ошибки в реестре и исправлять их).

По действующему земельному законодательству, кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости, в том числе и земельных участков, должна быть размещена в открытом доступе онлайн на официальном сайте Росреестра. Поэтому в первую очередь вы можете зайти на сайта Росреестра и попробовать найти свой участок на публичной кадастровой карте.

Имейте в виду, что так можно найти и узнать кадастровую стоимость объекта даже не зная его кадастровый номер, всего лишь по адресу и положению на карте. Если же вы знаете номер, то можете воспользоваться формой поиска на официальном сайте Росреестра: введите номер, нажмите кнопку «Сформировать запрос», выберите в качестве источника данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости) — после этого сайт выдаст вам информацию по интересующему вас объекту недвижимости, в том числе кадастровую стоимость земли и дату её утверждения.

Итак, вы узнали как государство оценило вашу землю, но не согласны с оценкой, и считаете, что кадастровая стоимость вашего земельного участка является завышенной и рыночная стоимость этой недвижимости значительно ниже, а значит вы переплачиваете земельных налогов. Как это доказать и пересмотреть кадастровую стоимость вашего участка чтобы не переплачивать налог на землю?

Когда можно пересмотреть кадастровую стоимость участка?

Если вычисленная кадастровая стоимость затрагивает ваши права и обязанности как владельца этой земли, результаты ее определения могут быть вами оспорены в законном порядке. Ведь вы не обязаны переплачивать налог на землю, а имеете полное право привести размеры налоговых отчислений к минимуму в рамках земельного и налогового законодательства. Но как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Для инициации пересмотра кадастровой собственности заинтересованные лица могут использовать следующие основания:

• Доказательства установленной рыночной стоимости земли по состоянию на дату, когда была установлена кадастровая стоимость участка;
• Неверные данные об участке земли, на основании которых была выведена кадастровая стоимость.

Для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка существует комиссия «по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», также можно оспаривать кадастровую стоимость земли в суде. Закон № 135-Ф З в ч. 3 ст. 24.18 и Закон № 237-ФЗ (ч. 1 ст. 22) определяют необязательность обращения физического лица в комиссию для досудебного решения спора. То есть вы не обязаны оспаривать стоимость именно через комиссию, а можете сразу обращаться непосредственно в суд, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость участка.

Если все же вы решили сначала обратиться в комиссию для досудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости участка, то вы можете ориентироваться на следующий порядок действий:

Внесудебное оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Чтобы оспорить результаты определения кадастровой стоимости вашего земельного участка в комиссии по рассмотрению подобных споров, мы советуем строго придерживаться определенного алгоритма действий. Давайте подробно и по шагам рассмотрим процесс внесудебного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Шаг 1. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости земли

Данная комиссия в соответствии с Порядком, утвержденным Приказом Минэкономразвития России № 263 от 04 мая 2012 г. (п. 1), создается при территориальных управлениях Росреестра в каждом субъекте РФ.

Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно только в течение пяти лет с даты внесения этой информации в государственный реестр недвижимости (Росреестр), только если за это время не было проведено очередной кадастровой оценки и в реестре не появилось новой кадастровой стоимости (см. ч. 10 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Гражданин обращается в комиссию, подавая заявление, в котором указывается ФИО заявителя, место его жительства и приводятся причины, которые заставляют усомниться в объективности кадастровой оценки участка. Согласно требованиям Закона № 135-ФЗ (ч. 16 ст. 24.18) и Закона № 237-ФЗ (ч. 9 ст. 22) при оспоривании кадастровую стоимость земели к заявлению прикладываются документы:

• Выписка из ЕГРН о кадастровой собственности ЗУ. Выписка представляется для указания оспариваемой кадастровой стоимости;
• Если заявитель, оспаривающий кадастровую стоимость, – собственник земельного участка, он предоставляет копии правоустанавливающего документа на ЗУ;
• Если заявитель утверждает, что кадастровая стоимость определена неверно из-за недостоверности поданных сведений о земельном участке, он должен предоставить подтверждающие недостоверность изначальной информации документы.

Где взять эти документы? Гражданин имеет право обратиться с запросом о предоставлении данных, которые были использованы для определения кадастровой стоимости объекта, в орган кадастрового учета или к заказчику работ по определению кадастровой собственности. В качестве заказчика может выступать управление госимущества в субъекте России, министерство имущественных отношений, а в некоторых случаях – органы местного самоуправления и другие органы власти субъекта РФ. Ответ на запрос документов должен прийти не позже семи дней от даты получения запроса.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта основано на определении рыночной стоимости участка на дату установления кадастровой стоимости, к заявлению нужно приложить отчет об оценке рыночной стоимости участка земли в бумажной и в электронной форме.

Если у заявителя отсутствуют документы, перечисленные в списке выше, если заявитель нарушил порядок подачи заявления, или если оспариваемая кадастровая стоимость была установлена именно в соответствии с рыночной стоимостью, то заявление не примут к рассмотрению (п. 15 Порядка).

Шаг 2. Заседание комиссии о пересмотре кадастровой стоимости (участвовать или ждать решения)

После того, как вы подали заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, и до момента рассмотрения заявления проходит срок не более месяца. Дату рассмотрения заявления вам сообщат дополнительно. Заявитель может принять участие в заседании комиссии согласно Закону № 135-ФЗ (ч. 19, 20 ст. 24.18).

Рассмотрев заявление, комиссия может согласиться с вашими доводами и принять решение о пересмотре кадастровой стоимости или отказать в пересмотре (см. Закон № 237-ФЗ ч. 15 ст. 22).

При положительном решении комиссия должна выслать уведомление в территориальное управление Росреестра и в ФГБУ «ФПК Росреестра» в пятидневный срок (п. 21 Порядка, ч. 19 ст. 22 Закона № 237-ФЗ и ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ).

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земли в суде

При вынесении отказа в пересмотре комиссией заявитель может обратиться в суд. Он может обратиться в суд и сразу, не обращаясь в комиссию. Для решения вопроса через суд можно руководствоваться следующим порядком:

Шаг 1. Готовим документы и составляем административное исковое заявление

Административный иск, который мы подаем в суд, должен содержать одно из требований, перечисленных ниже (см. Закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (ч. 1 ст. 61) и п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30 июня 2015 г.):

• Требование об оспаривании решения комиссии, об оспаривании ее действий или бездействия;
• Требование о пересмотре кадастровой стоимости объекта: об установлении рыночной стоимости земельного участка, о выявлении недостоверных сведений о земельном участке, в результате чего оценка кадастровой стоимости была проведена неверно; или об исправлении технической или реестровой ошибки, допущенной по разным причинам.

Закон № 237-ФЗ (ч. 23 ст. 22) определяет, что, если на суд выносится оспаривание результатов определения кадастровой собственности, то решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Порядок судопроизводства при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка будет разным при различных требованиях заявителя. Если заявитель требует пересмотра кадастровой стоимости, то судопроизводство ведется по правилам гл. 25 КАС РФ, если же выдвигаются требования об оспаривании решения комиссии, то оно ведется по правилам гл. 22, 25 КАС РФ.

В административном исковом заявлении в суд, кроме требований, должны быть указаны, в соответствии со ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ следующие данные:

1. Полное название судебного органа, куда полается заявление;
2. Информация об истце: его наименование (ФИО), место жительства, контактная информация, дата и место рождения, а также, при наличии представителя истца – координаты и имя его представителя;
3. Информация об ответчике: наименование, место нахождения ответчика, его адреса электронной почты и номер телефона.
   — Ответчиком по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости из-за недостоверных данных о земельном участке может быть орган Росреестра, который обязан исправлять обнаруженные технические или реестровые ошибки.
   — Ответчиком по делам об установлении кадастровой стоимости на основе рыночной является орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости: Федеральная служба гос. регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или орган местного самоуправления.
   — Ответчиком по делам об оспаривании решений, действий или бездействия комиссии является комиссия и то отделение Росреестра, при котором эта комиссия создавалась (см. п. 7 Постановления № 28).
4. Обоснования требований истца;
5. Данные о том, какие именно права и интересы заявителя были нарушены и в чем причина происшедших нарушений;
6. Если до суда гражданин обращался в комиссию – данные об обращении и результаты рассмотрения вопроса комиссией;
7. Перечень (опись) документов, прилагаемых к заявлению.

При оспаривании решения, действий или бездействия комиссии вам следует указать дополнительно в исковом заявлении (см. п. п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):

• Нормативные акты и положения закона, на соответствие которым должны проверяться оспариваемые решения комиссии, а также ее действия или бездействие;
• Наименование, дату и номер принятого решения комиссии, которое оспаривается.
• Если оспаривается действие комиссии – указать дату и место совершения действия.
• Если оспаривается бездействие – указать, в чем именно заключается бездействие.

КАС РФ в ст. 126, ч. 2 и 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220, а также Постановление № 28 в п. 11 определяют, что к исковому заявлению прилагаются в зависимости от оснований заявления и требований такие документы, как:

1. Уведомление о вручении копий административного искового заявления и документов, приложенных к нему, лицам, участвующим в деле. Копии заявления и документов могут быть вручены всем заинтересованным лицам и административным ответчикам;
2. Копия правоустанавливающего документа на участок земли, которая должна быть удостоверена нотариально;
3. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости участка. В выписке должна быть указана дата, на которую определена кадастровая стоимость;
4. Если заявление в суд подается на основании недостоверных данных об объекте, использованных при расчете его кадастровой стоимости – подаются документы, удостоверяющие недостоверность поданных сведений.
5. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по причине установления рыночной стоимости на требуемую дату – прикладывается отчет на бумажном носителе и в виде электронного документа;
6. Если основанием заявления послужила реестровая или техническая ошибка – документы, подтверждающие такую ошибку;
7. При наличии решения комиссии оно прикладывается к заявлению;
8. В отдельных случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, требуется приложить экспертное заключение о том, что отчет об оценке рыночной стоимости ЗУ соответствует установленным требованиям. Заключение требуется представить как на бумажном носителе, так и в электронном виде;
9. Если представитель истца имеет статус адвоката, потребуется представить документы и статусе и полномочиях адвоката; если представитель не является адвокатом, потребуется представить документы о его высшем юридическом образовании и документы о полномочиях (КАС РФ (ч. 1 ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57));
10. Дополнительные документы для подтверждения требований истца;
11. Квитанция об уплате государственной пошлины (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, п. 30 Постановления № 28). Размер государственной пошлины – 300 рублей.

Шаг 2. Обращаемся в суд с административным исковым заявлением и документами

Срок подачи административного искового заявления зависит от выдвигаемых требований истца: если гражданин оспаривает решение или действия (бездействие) комиссии, он должен подать заявление в течение трех месяцев с момента, когда гражданин узнал о нарушении его прав и свобод (ч. 1 ст. 219 КАС РФ и п. п. 4, 8 Постановления № 28). Если же оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, срок подачи заявления – не позднее пяти лет с той даты, когда результаты определения кадастровой стоимости были внесены в реестр (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

В какой суд подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости? – Заявление можно подать в суд по месту нахождения заказчика работ определения кадастровой стоимости участка: в суд автономного округа или автономной области, краевой суд, областной суд, верховный суд республики, в суд города федерального значения, например, суд города Санкт-Петербурга (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ и п. 3 Постановления № 28).

Шаг 3. Принимаем участие в заседании суда по исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости

Суд рассматривает дела об оспаривании решения, действия или бездействия комиссии в течение месяца, а заявления о пересмотре кадастровой стоимости участка – в течение двух месяцев (см. ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

Рассмотрение дел о пересмотре кадастровой стоимости требует от истца доказательства недостоверности представленных для расчета кадастровой стоимости сведений, а также представления величины рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости участка (ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).

Если суд выносит положительное решение, в резолюции решения должно быть указание на дату подачи искового заявления и на вновь установленную кадастровую стоимость (Постановление № 28 (п. 25), ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Решением комиссии или решением суда кадастровая стоимость может быть изменена на основании представленных истцом доказательств. В этом случае новая кадастровая стоимость начинает действовать для расчета налога на землю с 1 января года, в котором было подано заявление о ее пересмотре. Однако она не начнет действовать раньше, чем исправленная кадастровая стоимость будет внесена в государственный реестр (см. ч. 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, Письмо ФНС РФ № БС-4-21/21044@ от 07 ноября 2016 г и п. 1 ст. 391 НК РФ). И только после того как данные в Росреестре обновятся — вам больше не придется переплачивать налог на землю!